（三全公寓）

地址：北京市朝陽區麥子店街38號

開業時間：2017年10月

建筑面積：總占地面積為1萬平方米，總建筑面積為5.4萬平方米。

周邊/交通：位于風景秀麗的亮馬河南岸，坐落于大使館、五星級飯店和高檔購物、娛樂場所云集的燕莎商圈，交通方便，緊挨東三環，距離十號線地鐵站亮馬橋約5分鐘路程。

建筑歷史：1998年由日本Kyu Eikan Group開發的服務式公寓。

樓層詳情：整體包括三棟主樓，每棟28層，由設有餐廳及娛樂設施的地面三層會所連為一體。共有318個公寓單位，其面積介乎33平方米至225平方米不等。

（三全公寓）公寓戶型：每層樓為兩梯四戶，ABCD四個戶型，戶型面積介于110-127平米之間，都為兩居室，但朝向不太一樣，主力戶型為127平米兩居室。

服務設施配套：公寓設施配套（會所、健身房、游泳池、網球場、便利店、餐廳、停車場、兒童娛樂場、桑拿房、閱覽室、美容沙龍、多功能廳、壁球室、臺球室、會議室、酒吧、高爾夫模擬器、體操房等），服務配套（酒店式客房服務、24小時維修服務、24小時保安、24小時前臺服務、家政服務、購物班車、郵政服務、洗衣服務等）

2017年9月，景瑞不動產以股權形式收購60個三全公寓單位，對價6.425億，同時以物業形式收購120個公寓單位、停車場及俱樂部，總對價6.2979億。該項目收購的總成本約為12.72億人民幣。

對于此次收購的原由，景瑞控股在相關公告中曾解釋，1、集團拓展業務至北京，拓寬業務和地區范圍；2、該項目物業價格優惠，預期北京及該地區物業的價值將增值。

景瑞不動產收購后，并未對（三全公寓）進行大幅改動，僅對其中12套兩居室公寓進行改造，將兩居室改造為一居室或大開間，以提高入住率，其他公寓房間未進行大改造，延用前期的家具，有少量的電器更換。室外公共部分以及外立面等未進行裝修改動。

（三全公寓）客戶定位
公寓所處位置為大使館區，環境位置比較優越，外國居民較多。公寓客戶定位相對高端，主要為外企高管，加上原開發企業為日資企業，公寓初始設計風格和配套主要針對日本客戶，長期以來受日本企業及客戶的認可度高，所以目前公寓大部分為日本客戶，少量本土高端客戶。本次疫情中，客戶影響并不是很大，因為在疫情期間回日本的客戶并不多。

租金水平
（三全公寓）主要針對日本客戶等高端客戶群，公寓定價較貴，目前單個主力型2居室價格在3.5萬/月左右（租金包含物業管理、供暖、會所、寬帶、衛星電視、每周一次房間打掃）。而睿和智庫調研周邊普通住宅，發現目前周邊2居室的普通住宅月租金在2萬左右，顯然公寓價格高出普通住宅租賃價格不少。