高端租賃市場整體表現較為穩定，新增供應的暫時缺席以及穩中有升的市場需求共同推動了全市服務式公寓入住率出現小幅上揚。

2019­年第二季度，北京服務式公寓市場無新增項目入市，市場存量仍維持在8,377套。

•位于東直門的原北京綠城奧克伍德華庭公寓業主方于本季度正式更換管理方，公寓品牌更名為碧朗灣，目前處于運營調整期間。

•第二季度，全市服務式公寓整體入住率環比上升1.5個百分點至88.3%，較去年同期下降3.0個百分點。

•全市服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月254.1元，租金指數環比微降0.6%、同比上漲4.7%。

•本季度高端公寓平均租金為人民幣每平方米每月171.7元，租金指數環比小幅下降0.2%、同比上漲2.1%。

•高端別墅平均租金增至人民幣每平方米每月131.3元，租金指數環比微漲0.3%、同比上漲4.9%。

• 2019­年下半年，北京服務式公寓市場將迎來兩個新增項目，分別為國貿公寓翻新改造項目及佳兆業鉑域項目，合計為市場帶來634套新增單元。

供應和吸納

2019年第二季度，北京服務式公寓市場無新增供應，服務式公寓總存量維持在8,377套。原北京綠城奧克伍德華庭公寓業主方北京萊福世紀置業有限公司于本季度發出通知，宣布終止與奧克伍德亞太公寓管理公司的合作，正式更換管理方，原北京綠城奧克伍德華庭公寓現更名為碧朗灣，目前處于運營調整期間。

從租戶構成來看，內資、外資租戶比例相近，車企、制造類的跨國企業員工仍是本季度主力租戶，且大多數租戶選擇攜家人入住，因此二室三室的大戶型租賃需求較大。此外，隨著北京通州環球主題公園建設的推進，來自相關領域企業員工的租住需求也直接推動了市場的去化。

租金與空置

新增供應的缺乏導致市場對高端服務式公寓的需求出現微升。二季度高端服務式公寓入住率環比上升1.5個百分點至88.3%，同比下降3.0個百分點。與此同時，平均租金為人民幣每平方米每月254.1元，租金指數環比微降0.6%、同比上漲4.7%。

第二季度高端公寓租賃需求穩定，使得租金與入住率保持穩定。高端公寓入住率環比微漲0.4個百分點至93%。同時，平均租金達到人民幣每平方米每月171.7元，租金指數環比微降0.2%、同比上升2.1%。

高端別墅市場在本季度的表現同樣保持穩定，入住率環比上升1個百分點至88%；平均租金為人民幣每平方米每月131.3元，租金指數環比微漲0.3%、同比上漲4.9%。

市場展望

2019年下半年，將有兩個存量改造項目入市——北京佳兆業鉑域行政公寓和升級改造后的國貿公寓，預計帶來634套新增服務式公寓供應。 受貿易爭端及整體經濟形勢的影響，新增供應的去化預計將較為緩慢，因此，下半年業主方將面臨一定壓力。預計2019年下半年全市服務式公寓市場的整體空置率將有所上升。

2019年，在融資渠道收緊、盈利困難等問題下，曾經被市場看好的長租公寓行業發展速度放緩，有部分上市知名開發商開始剝離旗下長租公寓業務。預計未來長租公寓市場將面臨一定程度的調整，預計部分知名開發商將調整旗下長租公寓的市場定位，通過高端化其品牌以獲取更多收益，最終將給高端服務式公寓市場提供更多的供應。

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